本报讯（记者 吴巧君）日前，“国泰海通资管-津投资本吉利大厦资产支持专项计划”在上交所成功发行，规模5.35亿元、期限18年、票面利率2.30%，创天津地区消费类商业不动产CMBS融资成本新低。这一成果取得的背后，是吉利大厦从昔日“顶流”到焕新“潮流地标”的蝶变故事，更是津投资本以金融创新赋能存量资产盘活的探索实践。

　　所谓CMBS，即商业房地产抵押贷款支持证券，是一种以商业物业为抵押、以物业未来现金流为偿债来源的资产证券化融资工具。“此次发行成功，离不开自2022年以来津投资本对吉利大厦盘活工作的积极部署与长远谋划。”津投资本总经理刘勇介绍。

　　谈及吉利大厦，天津人有道不完的回忆。这座位于和平区南京路核心商圈的地标建筑，始建于1991年，1993年正式投入运营，大厅中央圆柱形的水帘在灯光映射下熠熠生辉，吸引人们争相“打卡”。岁月流转，随着周边大型购物中心次第兴起，互联网购物日益普及，吉利大厦从“独领风骚”逐渐“泯然众人”，风格陈旧、设备老化、经营定位不清晰等问题日渐凸显。

　　转机出现在2022年。津投资本聚焦落实市委、市政府和市国资委“三新”“三量”工作部署，以盘活天津重点商业资产为使命，陆续收购吉利大厦62.42%的股权，开启了大厦焕新升级的破局向新之旅。2023年9月，津投资本所属城运发展联合劝华集团正式启动大厦提升改造工程，根据市场变化果断舍弃传统百货模式，将吉利大厦聚焦于16—25岁的“Z世代”客群，锚定“二次元文化”凝聚年轻圈层，以“夜经济”延伸消费时空，构建集潮流零售、二次元主题街区、特色餐饮、社交娱乐于一体的沉浸式消费场景。2024年6月，新吉利大厦盛装开业，首日即创下80万元销售额、3.9万人次客流的佳绩。此后，大厦又以“元力场”为商业新名，持续推进二次提升，引进麦当劳旗舰餐厅、华为体验店等优质品牌，以“首店经济”不断夯实“潮玩经济”新地标，重新定义了城市商业空间的运营范式，并在第20届中国商业地产节获评“年度商业创新先锋项目”奖项。

　　2025年吉利大厦运营效率持续优化，累计招商品牌焕新率达30%，调改后租金坪效较改造前提升22%、销售额提升25%，实现了空间效能与消费吸引力双重提升；累计举办集客及会员活动96场，实现会员总量达6.05万人，活动日均客流1.67万人次。

　　“正是精准定位下持续提升的运营质效，以及日益稳健的现金流，为此次CMBS的低成本发行奠定了坚实基础。”刘勇说。本次CMBS项目由津投资本作为原始权益人，国泰海通担任计划管理人及销售机构，渤海证券担任联席销售机构，发行过程中获得市场机构踊跃认购，创区域同类产品票面利率新低。

　　值得一提的是，津投资本目前已布局数字经济、绿色环保、租赁住房、资产运营、融资租赁、基金管理等多元业态，旗下“城运·城寓”租赁住房、芳华里家庭养老社区等项目已实现稳步运营，收获良好市场反馈；乘云广场、中原·瞰海、天海·悦等项目也纷纷焕新升级，实现华丽变身。津投资本正锚定资产运营领域持续发力，聚焦用足用好多层次资本市场政策利好，通过各类产品工具打通融资渠道，实现存量盘活与增量投资的良性循环。

　　“未来，津投资本将会同劝华集团，深度融入天津‘十项行动’与‘三新’‘三量’工作全局，按照分步走策略，不断深化资产证券化实践探索，稳步打造商业REITs（不动产投资信托基金）平台，通过化‘重’为‘轻’，有效释放存量资产中沉睡的宝贵价值。同时以资产证券化为手段，倒逼企业全面落实市场化理念和机制，持续优化运营管理质效，提升资产整合能力，努力成为区域资产运营核心平台，进而打造具有全国影响力的资产管理品牌。”劝华集团、津投资本党委书记、董事长侯宇锋表示。