夜幕降临后的老城厢，灯火次第点亮，鼓楼老街不远处的“天津京东MALL”流光溢彩，吉祥物“京东狗”憨态可掬，裸眼3D屏和2D大屏引人注目，线路板造型的霓虹外墙主打未来科技感……

　　谁能想到，这里曾是闲置10年的九策城市广场，曾因破产法拍到了9次挂牌无人摘牌、拍卖价从评估价值10亿元降到4亿元还无人问津的境地。

　　昔日门可罗雀，如今车水马龙。10年前被互联网消费模式击败的传统商圈，如今盘活后峰回路转，以“互联网+”的消费新业态重装启航，以崭新面貌成为城市新型消费地标。

　　“要盘活这个项目，面临的难题可不少。”回想起盘活的过程，南开区发展改革委主任郭晓军感慨万千。

　　九策城市广场，位于南马路与东马路交口西北侧，建筑面积8.7万平方米，历经休闲娱乐、教育培训和家居体验等多种业态，见证了近20年的城市商业变迁。从2013年开始，因原产权方经营不善，楼宇出现大面积闲置。

　　历史遗留问题很多，盘活中有几座“大山”难以跨越——

　　关键底账材料缺失。九策城市广场历经儿童科普乐园、休闲娱乐、家具城、教育培训等多次业态调整，产权方和经营管理方几经变更，导致原始建筑规划、施工建设图纸、审批备案、物业条件、租赁状况、债务问题等基础信息材料严重缺失。

　　工程建设管理标准前后不一致。楼宇开工至今已有20余年，时间跨度较大，相关规划、建设等技术性规范标准已经多次调整，盘活之后，相关设施均需按照现有规范标准进行更新。

　　除此之外，楼宇原有适配传统产业的水电气暖、交通、地上地下停车场、周边环境、载体形象等已不能满足新动能、新产业、新模式的需要，配套设施、配套环境落后，亟需更新迭代。

　　地处老城厢板块，临近南开大悦城、仁恒伊势丹等商业综合体，交通便利……这样一座地段优越、基础条件良好的商业综合体遭到闲置，不仅对城市资源造成了极大的浪费，对周边商业生态及房产价格也造成了不小影响。

　　2021年7月，我市与京东集团签署“十四五”合作协议，其中包括在津布局超级体验店（京东MALL）等内容。南开区敏锐捕捉到这一信息，抢抓国际消费中心城市建设和京东集团投资布局天津的叠加机遇，根据楼宇所处地理位置和产业业态，将引进“京东MALL”作为楼宇盘活最优路径。

　　为了把握产业项目落地突破点，南开区上下联动，主动对接京东集团，推荐楼宇，多次赴北京与京东集团深入沟通，逐条制定具体解决方案，历时近3个月，推动“京东MALL”项目确定选址九策城市广场。

　　选址确定了，又一个难题摆上了“谈判桌”：一方，“京东MALL”项目为轻资产运营，在载体选择上“只租不买”；另一方，九策城市广场处于破产法拍阶段，按照程序要求“只卖不租”。因此，找寻意向投资方投入资金竞拍后租赁给京东集团使用，成为楼宇盘活的关键。

　　“再难啃的骨头也要啃，再多的困难也要往前冲！”这是南开区委区政府上下一心取得的共识。

　　对此，南开区迎难而上，攻坚引入资金关键点。“我们花费了大半年时间，通过广面撒网和重点突破相结合，先后对接中航资本、华融资产、信达资产、平安不动产、泰达控股等50余家投资机构。”区投资促进局副局长许宪硕介绍，“我们还带领意向投资方多次赴陕西、河北、重庆等地，考察已建成的‘京东MALL’运营情况，来增强他们的投资信心，最终成功推动泰达控股联手主要资金方光大金瓯，共同竞拍九策城市广场。”

　　为全力推动意向投资方能够在符合投资预期收益前提下完成竞拍，确保合作投资模式成功运行，南开区一方面主动赴北京与主要债权方进行多轮沟通，成功争取到债权方的大力支持，在原有拍卖价格基础上再降10%，一方面协调京东集团加大投资力度，追加了装修改造投资1.35亿元，并明确了15年的长期租约，既让投资方能算得过来账，又找到了多方共赢的利益平衡点，把“真金白银”用在资产盘活的“刀刃”上。

　　更难得的是，市、区各部门使用“容缺后补”等机制简化办事流程，创造出全国范围内“京东MALL”项目外立面审批时间最短纪录。

　　盘活后的“天津京东MALL”项目于2023年12月30日试运营，2024年3月正式开业运营，是京津两地首家最新一代京东超级体验店，实际运营面积全国最大，经营商品品类全国最多，实现企业当年落地、当年开业、当年纳税，试运营后仅3个半月的时间，便实现销售额累计1.5亿元。

　　（下转第2版）

　　（上接第1版）

　　京东五星电器天津总经理梁从俊介绍：“基于‘天津京东MALL’的成功开业，未来3年，我们计划在天津市域范围内开设3至5家京东自营城市旗舰店。”在项目后续运营中，“天津京东MALL”将实现属地销售、属地纳税、属地社零、属地招聘，项目预计年拉动新增社会消费品零售总额11亿元，新带动本地就业将超过1000人。

　　记者手记

　　破局，贵在打破常规

　　从9次挂牌无人问津、评估价值一降再降的九策城市广场到京津首家、全国经营面积最大的京东超级体验店，10年难题一朝破局，赢在哪？

　　赢在站位高，在重大国家战略中找准切入点，抢抓京津冀协同发展重大国家战略机遇，联动京津两地优质资源；赢在看得远，适度超前布局，产生迭代效应；赢在思路活，政府搭台、国企购置、京企联动，创新运用市场化的金融思维，推动项目有效盘活。

　　破局，贵在打破常规；盘活，必须创新路径；改革，需要多方协同。

　　推动存量资产盘活的过程，也是政府改革办事效率的过程。有没有把服务意识放在首位，是不是做到多方协同一盘棋，能不能打破常规、提升办理速度，都决定着最后的走向。

　　“天津京东MALL”的成功表明，市、区政府“1+1>2”的工作成效，不仅促成这一跨区域、跨领域合作顺理成章、水到渠成，而且增强了企业在天津扩大投资布局和深耕发展的信心。

　　专家评析

　　南开大学经济学院教授孙景宇：

　　城市更新的一个生动实践和典型案例

　　盘活存量资产对于城市走集约化、内涵式的高质量发展道路意义重大。闲置10年的九策城市广场引进京津首家京东超级体验店，在有效盘活存量、助力城市更新方面取得了显著成效、积累了典型经验。

　　聚焦天津高质量发展和国际消费中心城市建设，以“首店及新业态”赋能商业模式创新。对原有低效同质化商业模式进行革新，创新了消费场景，满足了居民消费升级的需求。

　　多种业态错位联动，形成区域商业转型升级合力。“天津京东MALL”不但与线上电商形成有机整体，实现了电商界的“场景革命”，而且与周边南开大悦城、仁恒伊势丹等商业综合体形成错位联动，在系统集成的基础上塑造了天津发展新优势。

　　发挥国资国企的排头兵作用，实现国企民企优势互补，开创共同发展新局面。盘活重整过程中，泰达控股联手光大金瓯盘活中心城区存量资产，协同南开区政府，为天津建设国际消费中心城市贡献了国资优势和国资力量。