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“三新”“三量”·一线见闻
城市中心闲置资产盘活后成为新型消费地标 ——~~~
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2024年09月09日 星期一
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高质量发展调研行
“三新”“三量”·一线见闻
城市中心闲置资产盘活后成为新型消费地标 ——
千招破百难 九策迎京东(图)
本报记者 廖晨霞 本报记者 胡凌云 通讯员 王英浩 摄
  “天津京东MALL”外景。 本报记者 胡凌云 通讯员 王英浩 摄

  夜幕降临后的老城厢,灯火次第点亮,鼓楼老街不远处的“天津京东MALL”流光溢彩,吉祥物“京东狗”憨态可掬,裸眼3D屏和2D大屏引人注目,线路板造型的霓虹外墙主打未来科技感……

  谁能想到,这里曾是闲置10年的九策城市广场,曾因破产法拍到了9次挂牌无人摘牌、拍卖价从评估价值10亿元降到4亿元还无人问津的境地。

  昔日门可罗雀,如今车水马龙。10年前被互联网消费模式击败的传统商圈,如今盘活后峰回路转,以“互联网+”的消费新业态重装启航,以崭新面貌成为城市新型消费地标。

  “要盘活这个项目,面临的难题可不少。”回想起盘活的过程,南开区发展改革委主任郭晓军感慨万千。

  九策城市广场,位于南马路与东马路交口西北侧,建筑面积8.7万平方米,历经休闲娱乐、教育培训和家居体验等多种业态,见证了近20年的城市商业变迁。从2013年开始,因原产权方经营不善,楼宇出现大面积闲置。

  历史遗留问题很多,盘活中有几座“大山”难以跨越——

  关键底账材料缺失。九策城市广场历经儿童科普乐园、休闲娱乐、家具城、教育培训等多次业态调整,产权方和经营管理方几经变更,导致原始建筑规划、施工建设图纸、审批备案、物业条件、租赁状况、债务问题等基础信息材料严重缺失。

  工程建设管理标准前后不一致。楼宇开工至今已有20余年,时间跨度较大,相关规划、建设等技术性规范标准已经多次调整,盘活之后,相关设施均需按照现有规范标准进行更新。

  除此之外,楼宇原有适配传统产业的水电气暖、交通、地上地下停车场、周边环境、载体形象等已不能满足新动能、新产业、新模式的需要,配套设施、配套环境落后,亟需更新迭代。

  地处老城厢板块,临近南开大悦城、仁恒伊势丹等商业综合体,交通便利……这样一座地段优越、基础条件良好的商业综合体遭到闲置,不仅对城市资源造成了极大的浪费,对周边商业生态及房产价格也造成了不小影响。

  2021年7月,我市与京东集团签署“十四五”合作协议,其中包括在津布局超级体验店(京东MALL)等内容。南开区敏锐捕捉到这一信息,抢抓国际消费中心城市建设和京东集团投资布局天津的叠加机遇,根据楼宇所处地理位置和产业业态,将引进“京东MALL”作为楼宇盘活最优路径。

  为了把握产业项目落地突破点,南开区上下联动,主动对接京东集团,推荐楼宇,多次赴北京与京东集团深入沟通,逐条制定具体解决方案,历时近3个月,推动“京东MALL”项目确定选址九策城市广场。

  选址确定了,又一个难题摆上了“谈判桌”:一方,“京东MALL”项目为轻资产运营,在载体选择上“只租不买”;另一方,九策城市广场处于破产法拍阶段,按照程序要求“只卖不租”。因此,找寻意向投资方投入资金竞拍后租赁给京东集团使用,成为楼宇盘活的关键。

  “再难啃的骨头也要啃,再多的困难也要往前冲!”这是南开区委区政府上下一心取得的共识。

  对此,南开区迎难而上,攻坚引入资金关键点。“我们花费了大半年时间,通过广面撒网和重点突破相结合,先后对接中航资本、华融资产、信达资产、平安不动产、泰达控股等50余家投资机构。”区投资促进局副局长许宪硕介绍,“我们还带领意向投资方多次赴陕西、河北、重庆等地,考察已建成的‘京东MALL’运营情况,来增强他们的投资信心,最终成功推动泰达控股联手主要资金方光大金瓯,共同竞拍九策城市广场。”

  为全力推动意向投资方能够在符合投资预期收益前提下完成竞拍,确保合作投资模式成功运行,南开区一方面主动赴北京与主要债权方进行多轮沟通,成功争取到债权方的大力支持,在原有拍卖价格基础上再降10%,一方面协调京东集团加大投资力度,追加了装修改造投资1.35亿元,并明确了15年的长期租约,既让投资方能算得过来账,又找到了多方共赢的利益平衡点,把“真金白银”用在资产盘活的“刀刃”上。

  更难得的是,市、区各部门使用“容缺后补”等机制简化办事流程,创造出全国范围内“京东MALL”项目外立面审批时间最短纪录。

  盘活后的“天津京东MALL”项目于2023年12月30日试运营,2024年3月正式开业运营,是京津两地首家最新一代京东超级体验店,实际运营面积全国最大,经营商品品类全国最多,实现企业当年落地、当年开业、当年纳税,试运营后仅3个半月的时间,便实现销售额累计1.5亿元。

  (下转第2版)

  (上接第1版)

  京东五星电器天津总经理梁从俊介绍:“基于‘天津京东MALL’的成功开业,未来3年,我们计划在天津市域范围内开设3至5家京东自营城市旗舰店。”在项目后续运营中,“天津京东MALL”将实现属地销售、属地纳税、属地社零、属地招聘,项目预计年拉动新增社会消费品零售总额11亿元,新带动本地就业将超过1000人。

  记者手记

  破局,贵在打破常规

  从9次挂牌无人问津、评估价值一降再降的九策城市广场到京津首家、全国经营面积最大的京东超级体验店,10年难题一朝破局,赢在哪?

  赢在站位高,在重大国家战略中找准切入点,抢抓京津冀协同发展重大国家战略机遇,联动京津两地优质资源;赢在看得远,适度超前布局,产生迭代效应;赢在思路活,政府搭台、国企购置、京企联动,创新运用市场化的金融思维,推动项目有效盘活。

  破局,贵在打破常规;盘活,必须创新路径;改革,需要多方协同。

  推动存量资产盘活的过程,也是政府改革办事效率的过程。有没有把服务意识放在首位,是不是做到多方协同一盘棋,能不能打破常规、提升办理速度,都决定着最后的走向。

  “天津京东MALL”的成功表明,市、区政府“1+1>2”的工作成效,不仅促成这一跨区域、跨领域合作顺理成章、水到渠成,而且增强了企业在天津扩大投资布局和深耕发展的信心。

  专家评析

  南开大学经济学院教授孙景宇:

  城市更新的一个生动实践和典型案例

  盘活存量资产对于城市走集约化、内涵式的高质量发展道路意义重大。闲置10年的九策城市广场引进京津首家京东超级体验店,在有效盘活存量、助力城市更新方面取得了显著成效、积累了典型经验。

  聚焦天津高质量发展和国际消费中心城市建设,以“首店及新业态”赋能商业模式创新。对原有低效同质化商业模式进行革新,创新了消费场景,满足了居民消费升级的需求。

  多种业态错位联动,形成区域商业转型升级合力。“天津京东MALL”不但与线上电商形成有机整体,实现了电商界的“场景革命”,而且与周边南开大悦城、仁恒伊势丹等商业综合体形成错位联动,在系统集成的基础上塑造了天津发展新优势。

  发挥国资国企的排头兵作用,实现国企民企优势互补,开创共同发展新局面。盘活重整过程中,泰达控股联手光大金瓯盘活中心城区存量资产,协同南开区政府,为天津建设国际消费中心城市贡献了国资优势和国资力量。

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