老旧小区治理，难在哪儿？环境差、设施旧、没人管，桩桩件件都不省心。南开区王顶堤街盈江西里南院就卡在一道坎上：早年开发商物业撤出后，小区长期失管，再想找新物业，要么没人愿来，要么来了也留不住。居民觉得“以前不花钱也有人管”，物业觉得“这点钱根本转不动”，双方各算各的账，矛盾越拧越紧。怎么办？社区把居民和物业拉到一张桌上，摊开账本、当面聊透，硬是一点点把结解开了。

　　各说各话 陷入恶性循环

　　盈江西里南院建于2006年，是典型的远年商品房。原开发商物业退出后，小区长期没人管：杂物乱堆、绿地荒芜、飞线充电、外来车辆随便进。由于长期缺乏稳定物业服务，邻里矛盾频发，治理一度陷入“失管—失序—失信心”的恶性循环。

　　最近几年，社区一直想整治环境，第一步就得把物业稳住。可老旧小区有个绕不开的怪圈——“招物业难，留物业更难”。物业进场后发现运维成本高、收费率低，赚不到钱，就只能缩服务、撤场子。社区帮忙谈了好几家物业，但人家一看小区底子薄、收费低，扭头就走。

　　社区反复琢磨，发现表面上是物业留不住，根子上是居民和物业“想不到一块儿去”。多年低标准物业费，让居民形成了固定习惯。“我们住这么多年一直这个收费，以前也正常管护，凭什么换了物业就要多花钱？”有这种想法的居民不在少数。可从物业的角度看，老旧小区活儿碎、事儿杂、人工成本高，服务想提质，钱就得跟上。两边各有各的理，长期各说各话，小区治理就这么僵住了。

　　当面对账 重建双方信任

　　为打破信息壁垒、重建双方信任，盈江东里社区党委书记李芃雅牵头搭了个议事平台，让居民和物业面对面交底、逐条对账。

　　今年3月，在街道办事处的协调下，社区准备引入新物业公司进入小区试运行。然而整个过程并非一帆风顺。在物业公司和居民代表第一次议事会上，有居民当场提问物业公司负责人：“你们的收费依据是什么？如果我们交了物业费、车位费，你们能提供什么服务？”这话问到点子上了。面对疑虑，社区没有回避，而是组织物业逐条记录诉求然后拿出答复。

　　在第二次议事会上，物业把保洁、清运、设施维保、园区值守等全部运维成本一一公示，让居民直观看懂：服务背后，钱到底花在哪儿了。社区也跟物业耐心交底：小区老年居民多，低费居住习惯根深蒂固，收费一下子涨上去，大家接受不了。最后社区与物业商量出一个办法：“试运营”。

　　4月，新物业开展免费试运营，集中清整堆物杂草、修复园区环境。实打实的变化摆在眼前，居民看到了服务价值，双方对立的心态慢慢松动了。会下，居委会又反复协调物业明确承诺，将安防设施升级、外来车辆管控、园区秩序整治，全部纳入服务清单。

　　5月，新物业正式进驻小区。很快，更大的挑战接踵而至。小区240余户居民，规划车位仅77个，供需严重失衡。原计划依托外部项目增设道闸、监控等设施，却因工期延误迟迟无法落地。居民焦急等待，甚至质疑：“是不是做样子给我们看？”关键时刻，社区果断调整方案，不再等待外部项目，推动物业自主测绘、安装基础设施，破解“等靠要”困局。

　　基础设施到位后，社区与物业协同推进车位优化：重新规划一楼公共区域，动员一楼住户让出窗下空间，将车位增至百余个。此举不仅缓解了停车难，更让电动车主受益。凭借物业证明，居民即可向电力部门申请安装充电桩，告别“外出充电”或“飞线充电”的窘境。同时，物业迅速清理外来车辆，联合园林部门定期排查树木安全隐患，回应居民关切。

　　平衡诉求 探索长效治理

　　新物业入驻5个多月，盈江西里南院的变化非常明显。事后看来，社区搭建平台让物业和居民充分沟通，起到了非常重要的作用。社区没有偏向任何一方，而是立足民生实际和物业生存底线，找平衡点。小区保留亲民的基础物业费标准，物业通过车位收益补充运维缺口，既减轻居民负担，也保障物业能够良性运转、持续服务。

　　“老旧小区治理千头万绪，环境乱象、停车难题、管护短板都是表象，归根结底是信任问题。解决彼此信任问题，很多难题也会迎刃而解。”李芃雅说。

　　老旧小区治理很难找到统一标准答案，居民关心实实在在的居住体验，物业要维持基本运营。盈江西里南院的尝试，就是坐下来算账、面对面商量，在居民诉求和物业运营成本之间寻找可行的平衡点。这种双向理解、遇事共商的做法，也为其他老旧小区破解管护困局提供了务实参考。