每个人心里都有一个“向往的小院儿”，希望有一天能在自己的小院儿里种几株花草、养一池金鱼，品茗看书过上悠闲惬意的生活。这些人向往田园生活，喜欢住在农家院里，甚至打算在农村买套房子修建院子，但是现实中的农村房屋可不能随便买卖，如果你有计划购买农村房屋，还请慎重。

　　在他人宅基地上建房 住不了

　　事情追溯到2005年。男子张某与叔叔协商，同意叔叔以他的名义申请一块宅基地。2007年，其叔叔又将宅基地转让给了男子王某。很快，王某在宅基地上建了漂亮的房子。随着宅基地升值，张某心里开始不舒服了。2016年，张某向法院提起诉讼，要求确认王某新建住宅所在宅基地使用权归属。经过一审、二审，法院判定宅基地使用权归张某所有。

　　由于王某在宅基地上建了房屋，张某又不愿意出钱买下，致使二人都不肯让步。2018年，张某又提起诉讼，要求王某拆除在其宅基地上所建房屋，返还宅基地。经法院判决认定王某在涉案土地上建房，并非出于恶意，涉案房屋及附属设施应适用添附原则处理，随宅基地使用权归张某所有，由张某对王某进行补偿，但是双方对房屋价值不能达成一致意见。

　　2019年，张某再次提起诉讼。承办法官多次与双方释法明理，最终张某向法院提出申请，要求对涉案房屋及附属设施的建造成本及折旧进行鉴定。同时，王某也要求对涉案房屋及附属房产院落的现价值进行鉴定。后经法院委托，鉴定机构出具了评估结果：涉案房屋及附属房产院落现价值为47万余元。就在这时，张某却当庭变更诉讼请求，要求将宅基地使用权判归王某所有，并由王某给予补偿33万元，其实质为变相要求将涉案宅基地使用权有偿转让给王某。

　　承办法官认为，本案已形成多起诉讼，且有两份已发生法律效力的判决，确认涉案宅基地使用权归张某所有，对地上附着物应依据添附原则处理，归张某所有，由张某给付相应补偿。两份判决均已发生法律效力，应当作为本案纠纷处理的依据。因我国现行法律法规对宅基地使用权流转的限制较为严格，宅基地使用权仅可以在农村集体经济组织的内部进行流转，且不得单独转让，仅可随合法建造的住宅通过出售、赠与、继承、遗赠等方式流转宅基地使用权。故张某要求将涉案宅基地判归王某所有，不应予以支持。驳回张某某的诉讼请求。

　　购买宅基地拿到房本 还回去

　　无独有偶。2016年 ，刘某经朋友介绍以10万元的价格购买了宝坻区某村村民张某某的房子，双方签订《房屋买卖合同》，约定待具备过户条件后就办理房屋产权手续。张某某给刘某出具了一份收条，载明收款数额、收款人、收款时间等信息，并将涉案房屋所有权证交给刘某。2018年， 刘某在将该房屋装修完，占有、使用该房屋一年后，因故返回老家。

　　2019年，刘某回到该村后，发现张某某已将该房屋换锁占了回去，并以农村的房子不允许交易为借口，拒不将房屋交与刘某继续使用，亦不返还购房款。六七年间双方经多次交涉不成，刘某遂起诉至宝坻法院。法官最终判决，双方签订的《房屋买卖合同》无效，张某某返还购房款，刘某返还房屋所有权证。

　　那么购买农村房屋到底合不合法呢？ 法官这样说，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。刘某、张某某签订的《房屋买卖合同》虽属自愿，但根据“房随地走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。

　　涉案《房屋买卖合同》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。张某某自建的房屋虽然属其所有，但所建房屋的土地是由本村村民集体所有。根据《物权法》，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法规和国家有关规定，即宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

　　因刘某不是该村的村民，没有土地使用权，双方签订的《房屋买卖合同》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，因此认定该合同无效，刘某购买张某某的房屋是不合法的。

　　法官提醒

　　宅基地的使用权，仅限于集体经济组织内流通，非本集体经济组织成员购买农村房屋，需承担合同无效后的损失；如果违反规定政府部门将不予对房屋发放房产证。

　　新报记者 常健 通讯员 赫硕 郭磊