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2018年2月12日 星期
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共有产权房助“夹心层”圆梦
撰文/邹昶昊

  2017年,北京、上海、南京、福州、烟台等一二三线城市共有产权项目纷纷落地,这一住房保障模式为“夹心层”提供了全新选择,是托起“夹心层”安居梦的有益探索。

  买不起商品房但又无法享受保障房,“夹心层”在一二线热点城市广泛存在。他们熬到了在打拼城市的购房资格,却因首付不够不得不放弃购房想法,或铤而走险尝试私人借贷等极端手段。2017年,北京、上海、南京、福州、烟台等一二三线城市共有产权项目纷纷落地,这一住房保障模式为“夹心层”提供了全新选择,是托起“夹心层”安居梦的有益探索。

  共有产权房,是指地方政府让渡部分土地出让收益,然后以较低价格配售给符合条件的保障对象家庭;由保障对象家庭与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件以及所得价款的分配份额,而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。简而言之,购房人仅需支付自身产权部分的房款,就能享有整个房屋的使用权,且其售价通常低于同地段、同品质普通商品住房。在热点城市房价高企的情况下,共有产权房无疑将缓解刚需购房者的住房需求。

  实际上,共有产权概念在我国由来已久。早在2007年,江苏淮安首推“共有产权”试点,上海于2009年便启动了共有产权保障房的建设项目。2014年,住建部等六部委出台了《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》,北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等一些城市也在共有产权房方面进行了尝试。 

  经过一段时间的发展,共有产权房建设已取得了一定成果,并于2017年迎来大爆发。2017年8月3日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。9月,住建部表态支持北京、上海开展共有产权住房试点,鼓励两市结合本地实际,在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索,力争形成可复制、可推广的试点经验。

  数据显示,2017年北京共完成共有产权住房用地供应38宗,用地面积约207公顷,超额完成年度供地计划,规划建筑规模约403万平方米。38宗土地对应已入市的38个项目,共计提供共有产权房近4万套。2012年3月,上海推出共有产权房政策,截至2017年年初共有产权房供应量已达8.9万套。

  有京沪做出表率,南京、福州、烟台等地陆续开展共有产权实践。2017年12月25日,南京筹集的1499套共有产权房进行集中选房,毛坯房单价为9925元/平方米,最低只需购买50%的产权;2017年12月,烟台宣布首批拿出1254套现房作为共有产权房,成功选房者2018年3月即可入住;福州在同月也拍出了第一块共有产权房用地,预计建设500套住房。 

  从备受关注的申购门槛看,各地共有产权房的规定不尽相同。2017年9月30日正式实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定,申请家庭应符合北京住房限购条件且家庭成员在北京均无住房,单身家庭申请购买的,申请人应年满30周岁。

  上海共有产权房的标准更为细化,包括家庭人均住房建筑面积低于15平方米;2人及以下家庭人均年可支配收入低于7.2万元、人均财产低于18万元等;且家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为。南京则把可申请共有产权房的人群分为符合条件的城市中低收入住房困难家庭、首次置业的无房家庭和新就业人员。 

  运行制度方面,北京目前推出的共有产权项目,购房者与政府代持机构的比例为5:5或7:3,且政府代持机构的权益个人不能回购。而烟台则相对灵活,购房者2年后可以按照市场评估价回购。 

  作为房地产长效调控机制的一个重要方面,共有产权住房有望在更多城市推行,给百姓带来实实在在的红利。以北京首个共有产权房项目锦都家园为例,该地段附近的同级别楼盘价格为在5万元/平方米。按此计算,如果购买一套80平方米的两居室,房屋总价400万元。如果选择共有产权房,购房者仅需承担总价的50%,可节省高达200万元。目前,该项目有30%的房源提供给稳定就业的非京籍无房家庭,即“新北京人”。

  除了帮助“夹心层”置业,共有产权房还成为一种新的养老模式。

  2017年12月12日,北京市民政局就内地首家“老年社区”——朝阳区恭和家园举行发布会,这处由养老居室、公共空间、照料床位三大主体构成的“共有产权养老设施试点”,赋予居家养老新内涵。共有产权养老模式以“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”为主要内容,实现家庭与养老机构的零距离接触。其中,养老居室由企业与个人分别按5%、95%的份额共同持有;用于养老照料、医疗康复、膳食管理的公共空间,占项目总面积的40%,仍由企业持有经营。

  养老居室最突出的特点就是购买后可按照市场价转让、出租,企业方不参与收益分配,用水用电都按民用标准来执行。北京市民政局副局长李红兵公开表示,此次共有产权养老试点,堪称国内养老产业的突破之举,这一方面使投资方快速收回重资产投入,把精力倾注到提供优质服务上;另一方面通过房产转移实现了养老服务升级。老人通过出售原住房购置养老居室,既解除了不能为子女留下遗产的后顾之忧,又通过销售差价换取了优质服务,实现了在世有资产、过世有遗产。

  在多位业内人士看来,购房者以低价实现了“居者有其屋”,政府则通过对共有产权房社区的布局优化了产业与人口。作为落实“房住不炒”的全新探索和有效补充,共有产权房从产权意义上保护了保障房人群的资产升值权,体系内流转又可以做到避免过度福利化,对稳定房价预期起到了积极作用。

  全国住房城乡建设工作会议明确要求,2018年因地制宜发展共有产权住房,多渠道解决群众住房问题。已经选择共有产权房的住户则期待,未来体系内的循环运行更加灵活,比如家庭未来面临人口增加或者工作地点变动时,能够建立共有产权房内部协调轮换机制。撰文/邹昶昊

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天津日报报业集团法律事务部    2010-1-12