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2017年10月2日 星期
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限售蔓延 楼市寒冬有多长(图)
新金融记者 邹昶昊
  制图 孙立

  “金九银十”之际,又有一批城市加入楼市调控阵营!9月22日至25日短短四天,重庆、南昌、长沙、南宁、贵阳、西安、石家庄、武汉、无锡、桂林10城先后出台楼市新政,其中7城的政策中包含限售条款……  

  冻产

  限售之风愈演愈烈,一份全国“冻产”地图近日在朋友圈疯传。截至9月27日,全国实施限售的城市已达46个,限售期限为2至10年。

  与3月17日的调控相比,新一轮调控将目标由全面止涨的一二线热点城市转向仍有高烧症状的二三线非热点城市,以中西部省会城市为主。具体来看,南宁、重庆、南昌规定商品住宅在取得不动产权证满2年后方可转让;贵阳、长沙要求商品住宅在取得不动产权证满3年后方可转让;石家庄要求新购住房5年内不得上市交易。

  多地出台新政的动因,仍是房价的持续上涨。国家统计局发布的8月全国70城房价指数显示,在环比涨幅排名中,桂林1.1%排第一,南昌0.9%排第三,贵阳0.7%排第七;同比涨幅排名中,长沙16.9%排第一,重庆、南宁的涨幅超过12%,石家庄、南昌、贵阳的涨幅接近10%。

  同策研究院研究总监张宏伟分析称,限售政策集中发布主要有两个目的:一是将活跃的楼市需求冻结并后置,避免快进快出的投机炒作行为;二是为后续政策调整争取更多时间,如房地产税立法、不动产登记等。有观察人士进一步表示:“‘金九银十’是密集调控窗口期,国家统计局8月表格中的房价过热城市,都有限售可能,北京已传出限售5年风声。”

  库存规模降至历史底部,成为限售令不得不发的另一注脚。8月易居研究院监测的80个城市中,有62个城市新建商品住宅库存同比下滑,其中杭州的跌幅高达55%,北京、天津的跌幅分别为26%、12%。

  截至8月底,80城新建商品住宅库存总量为39827万平方米,同比减少11.0%,跌回4年前的水平。一般而言,去库存周期的合理区间为12至16 个月。目前,80城去化周期为10.2个月,明显存在供不应求的隐患。

  暴跌

  “金九银十”之际楼市调控频频加码,对于房地产板块的打击可谓“立竿见影”。9月25日,地产股遭遇黑色星期一。

  截至当日收盘,A股方面京能置业跌停,中房地产、阳光城均暴跌9%以上,保利地产、万科A、招商蛇口等地产龙头股跌幅也超过5%;H股方面,佳兆业大跌12.76%,碧桂园下跌10.16%,花样年控股、富力地产跌幅均超过8%。

  大智慧数据显示,A股房地产板块在上周一暴跌261.64点,跌幅达3.79%。此后,房地产板块延续弱势调整,至9月29日休市前最后一个交易日报6645.02点,短短10天较9月19日的高点7175.21砍掉7.4%。

  地产股突然变脸,令人唏嘘不已。就在9月22日前,房地产板块还是集体暴涨的节奏——先是上半年以恒大、碧桂园、融创中国等为代表的香港内房股翻倍上涨;再是8月以来,龙湖、保利、金地半年报惊艳,拉动A股地产股飙升;9月15日,万科A盘中放量大涨,触及30.22元的历史最高价。

  事实上,对于地产股来说,每一次大规模调控都是一次“血洗”。2005年“国八条”发布后,地产股在20个交易日内下跌4.89%;2013年“新国五条”发布后,地产股在20个交易日内跌幅也接近5%。

  渤海证券分析师马佳对新金融记者表示,此次地产股暴跌有两大因素:一是板块此前已出现较大涨幅,一有风吹草动必然引发获利盘出逃;二是限售扩面强力拉低了房地产销售预期。“在此背景下,北京、深圳均上浮首套房贷利率,9折彻底消失,相当于针对楼市不断定向加息。火热之际当头一棒,地产股抛盘汹涌可以预见。”

  后市

  在房地产板块受到暴击后,严厉的管控仍未出现松动迹象,这是否意味着楼市将进入长久的寒冬?海通证券首席宏观分析师姜超表示,地产驱动可能走不了多远了。在棚改货币化政策力度渐弱、房贷利率持续走高的背景下,地产销量下滑最终会带动投资回落,地产相关行业面临需求走弱风险。

  然而,仍有业内人士看好地产股后市。川财证券研报认为,8月下旬房地产板块估值已降至3年以来的低位,而且龙头房企的半年业绩较好,短期地产股连续大幅调整的概率并不大。

  不愿透露姓名的基金经理表示,此前地产股的火爆行情,背后的真正原因是土地储备的重新估值,龙头房企投资机会仍被看好。“过去一年全国地价大涨,很多城市接近翻倍,足以支撑大型房企扛过寒冬。”

  与此同时,不少专家认为一味冻结房地产市场并不是调控的长久之计。易居房地产研究院副院长杨红旭对新金融记者表示,调控的主要逻辑是熨平周期,对于房地产来说主要目的是削峰填谷。“去年的中央经济工作会议中也提出,防范(房价)大起大落。在我看来,过去一年属于防大起,未来两年将逐渐转为防大落。基于这一逻辑,本轮房地产调控将持续四五年是不可能出现的。”

  依照杨红旭的预测,2018年楼市降温会较为明显,客观上要求调控政策趋于放松。“假如2018年没有明显放松,则2019年必定放松。虽然经此调控,房地产短周期波动规律仍将存在,只是周期会拉长一些。过去3年一个周期,下一周期可能拉长至5年左右。一二线主要城市的房价可能调整两年左右,低迷持续时间不太可能超过3年。”杨红旭说,“长期来看,我国房价涨幅将大致回落至GDP和人均收入增速的水平,其中一二线涨幅将略高于全国水平。”

  

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天津日报报业集团法律事务部    2010-1-12