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2020年09月10日 星期四
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物业服务合同如何平衡
业主与物业服务企业间利益(图)
郭明龙 漫画 孟宪东
漫画 孟宪东
  《民法典》所规定的物业服务合同对于平衡业主与物业服务企业之间的利益,解决物业服务纠纷有着重要意义。那么,物业服务不到位,业主能否以此为由拒交物业费?业主是否享有对物业服务合同的解除权呢?且看《民法典》如何规定。

  一、业主可以物业服务企业服务不到位为由拒交或少交物业费

  物业服务合同履行中,有的业主以物业服务企业服务不到位为由拒交物业费。法院又是如何处理的?值得注意的是,各地法院判决并不一致。

  有的法院不支持业主拒交物业费的履行抗辩权,如四川省中江县法院审理的一则案件中,冯先生作为被告抗辩认为目前小区管理混乱,物业服务公司明知这些问题存在却置之不理,只有物业服务企业按约定提供服务,自己才缴纳物业费。法院最终判决冯先生按约定履行合同,按时缴纳物业费,不予支持其同时履行抗辩权主张。

  也有法院支持业主拒交或减少物业费的履行抗辩权。如吉林省松原市宁江区人民法院在一则案件中认为,因原告某物业公司在管理该小区期间,存在物业服务方面的瑕疵,孔某可以适当少交物业费,以承担年物业费90%为宜。

  吸收了2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条,《民法典》第944条第一款规定,“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”该条文的反面解释是,物业服务企业未按照合同约定以及相关规定提供服务,业主可以主张未享受相关物业服务的履行抗辩。

  二、业主只能通过决议行为行使对合同的任意解除权

  《民法典》第946条规定:“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。”根据以上规定:

  首先,业主共同决定解除是一种任意解除权,即不论物业服务企业有没有违约,只要业主共同决议解除,则物业服务人即被解聘。

  其次,解除合同需要共同决议,单个业主无权解除合同。根据物权编第278条,“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。

  再次,对业主一方实行过错推定,业主们需要证明不可归责于业主方,否则对于物业服务人的损失应予赔偿。换言之,损失赔偿问题仍然要看是哪一方违约。

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