位于南开区南马路和城厢东路交口的泰达荟外景。

　　本报记者 胡凌云 摄

　　一个打破常规的资产证券化产品，两次漂亮的资本运作，一段教科书式的城市更新故事。

　　昨天，资本市场传来消息：天津泰达荟资产支持专项计划（CMBS）在深交所成功发行，募集资金5.01亿元，期限18年。这是天津市属国企首单消费型商业资产抵押支持计划。从商业项目正式运行到债券发布，用时仅9个月，突破了业内普遍需要3年的惯例。资本市场对天津商业的信心由此可见。

　　天津泰达荟，坐标南开区南马路和城厢东路交口，京东MALL京津首店所在地。南来北往的人老远就能看到炫酷的裸眼3D大屏上，憨态可掬的卡通京东狗亲切地打着招呼。夜幕降临后，在霓虹外墙和沿街灯光的辉映下，这里更是流光溢彩、一派繁华。

　　2年前，此处还是一片闲置了10年之久的九策城市广场。广场前的停车场一度是最大的创收“功臣”。

　　一样的空间，不一样的价值，蝶变如何发生？

　　腾笼换鸟，招商先行

　　怎么盘活一座地段优越的闲置商业？泰达控股的做法是将盘活存量与培育增量、提升质量同步谋划、一体推进。

　　原九策城市广场因经营不善成了法拍资产，恰逢电商巨头京东有意在津布局线下超级体验店，泰达控股抓准时机主动对接，先行与京东签订租赁协议，并同步对剩余面积策划商业定位。

　　考虑到地处南开区老城厢—古文化街核心商圈，周边已有仁恒伊势丹、大悦城、海信广场（在建）等商业综合体，“泰达荟应错位发展，打造一个以数码家电、智能家居、潮玩电竞为主，辅以多元配套商业的区域消费新地标，与周边商业形成联动。”泰达控股党委书记、董事长曲德福说。

　　招商先行，项目更有保障，泰达控股抢抓投资机遇，在2022年底一举竞拍取得资产。这背后，有泰达系资本运作的助推。其间，泰达控股旗下的天津泰达资产运营管理有限公司（以下简称泰达资管）引入了光大金瓯资管公司，双方对整个项目共同出资。用自有资金撬动社会资本，小股操盘，实现多方共赢，这无疑是一次漂亮的投融资操作，也加快了闲置资产“腾笼换鸟”的速度。

　　“从接触这个项目到完成尽调、内部过会，再到投资，只用了5个月时间。”项目负责人张硕介绍。

　　这是天津近6年首单大宗商业成交案例。

　　2023年初，该项目投资资金到位，4月进入施工阶段，11月底京东MALL试营业。泰达荟实现了当年投资、当年开工、当年营业。

　　协同作战，闯出新样板

　　2024年3月泰达荟正式运营，12月11日泰达荟资产支持专项计划发行，从项目申报到发行成功仅用了4个半月时间，这个速度在深交所并不多见，更是突破了商业项目需运营满3年的发行惯例。

　　在市场人士看来，这又是一次漂亮的资本运作。该CMBS以泰达荟稳定的运营收益作为还款来源，再加上渤海国资的信用担保，因此颇具吸引力。

　　张硕解释，跟银行贷款相比，资产证券化产品在发行定价上更能体现出资产估值修复和提升的价值。显然，该模式更契合项目的融资需求。

　　有业内点评说，泰达控股的两次资本运作，借力用力，颇有“四两拨千斤”之妙。

　　而之所以能在短短9个月内成功发债，跟泰达控股全系统优势资源协同作战分不开。

　　张硕逐一介绍，在这个项目里，泰达资管主导项目投资、招商运营及融资置换，水利集团负责装修改造，依托泰达国际丰富的债券融资经验，还运用了渤海国资AAA主体评级资质增信，真正形成体系内全链条、闭环的资产运营重整模式。

　　正是得益于高效的内部协同分工，不到2年时间，泰达控股就跑完了从项目装修改造、招商引资、培育成熟到发行资产证券化产品全流程，实现了资源资产化—资产资本化—资本证券化。

　　回过头来看，泰达控股秉持的“折价投资+估值修复+超额收益”的投资逻辑、清晰的通盘思路、精心设计的实施路径，一一变成了现实。

　　“这个过程中，得到了天津市相关政府部门的大力支持。”张硕特别强调。

　　沉睡土地“变活”，闲置资产“生金”。全新升级的泰达荟·京东MALL自今年3月16日开业至今，客流量达388万人次，营业额超8.7亿元，出租率达95%，经营情况良好，真正做到了“因盘而活、盘而有效”，在求新生变中实现盘活、培育与提升。

　　著名经济学家陈宗胜认为，泰达荟·京东MALL项目体现了泰达控股在存量资产盘活中的前瞻性和专业性，“是有为政府、有效市场与资本运作通力合作的结果，堪称一段教科书式的城市更新故事”。

　　他还说，泰达控股创新开辟的“募投建管退”全生命周期资产盘活路径，为天津国资存量资产盘活打造了一个新样板。