国际航运大厦。 本报记者 张磊 摄

　　在河西区解放南路上，一栋现代感、国际范儿十足的写字楼格外引人注目。建筑外立面上，“国际航运大厦”的字样十分醒目。

　　“楼还是那栋楼，但里里外外却已焕然一新。”跟随招商局物流集团（天津）有限公司专业运作经理肖园的脚步，记者来到位于写字楼18层的招商局物流集团（天津）有限公司。宽敞明亮的办公空间被精心规划，营造出高效又舒适的工作环境。

　　“当时经过考察后，我们搬到了国际航运大厦。翻新装修后的大厦品质提升明显，让人非常满意。”肖园说。搬过来后，楼宇便捷贴心的服务更让他惊喜连连，“大厦管理团队常常分享行业信息，组织行业活动，不仅为企业之间提供了很多交流合作的机会，也在企业和政府之间架起了‘连心桥’，帮助企业经营驶上了‘快车道’。”

　　能够拥有如此便捷完善的配套服务，得益于国际航运大厦的盘活改造。

　　原名泰达大厦的国际航运大厦，坐落于河西区小白楼CBD商圈，建成于1997年，建筑面积6.03万平方米。“20多年来，大楼中虽然也聚集着一些航运企业，却始终存在着租赁业态分散、专业化特色不突出、服务功能弱化等问题，无法满足航运产业快速发展的需求。”天津津轨商业管理有限公司副总经理王欣说。

　　2021年，轨道交通集团承接该大楼资产后，瞄准“北方国际航运核心区”城市定位，充分调研了“小白楼航运集聚区”1.16平方公里内区域航运企业分布情况。结合港产城融合发展行动，立足中心城区城市发展和航运服务产业优势，谋划建设国际航运大厦，探索建设航运金融、航运法律、航运保险、航运数据等航运服务全产业链条。

　　那么，如何摒弃传统“房东”思维，围绕物流、金融、法律等领域开展全产业链式招商引育？

　　“大家集思广益，总结了一套‘组合拳’：加大‘自主招商’，锁定重要客户，制定‘一企一策’招商方案；开展‘借会招商’，用好商会、协会、展会平台，拓展楼宇推介渠道；坚持‘以商招商’，发挥客户人脉资源优势，传播大厦经营口碑，实现同业引入效应。”王欣介绍。

　　创新“招法”构建产业集聚。国际航运大厦先后成功引入中交协航运物流分会、招商局物流、永鑫海国际货代等航运上下游机构、企业，推动船东互保协会落地天津，弥补北方船运商业保险空白，同时吸引了一批高端航运人才来津发展。

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　　想要引来“金凤凰”，优质的软硬件环境少不了。提升智慧楼宇管理系统、改造智能会议中心、扩大停车场、升级全天候管家式服务……轨道交通集团努力构建和谐的“伙伴关系”，以客户需求为遵循，打造了一支懂市场、会经营、善管理的专业化管理团队，力求为客户提供最贴心的服务体验。

　　轨道交通集团、河西区政府、天津海关、天津海事法院、天津港集团、中国银行天津分行6家单位还达成战略合作，建立了走访服务、调研交流、法律咨询等工作机制，在大厦4层设立了国际航运集聚区综合服务中心，为小白楼航运集聚区内400余家航运企业提供一站式政策咨询、业务办理、金融咨询服务，系统提升大厦航运服务功能。

　　在肖园看来，如今这里已不仅仅是一个单纯的办公场所，大厦为企业提供了全面的服务，解决了企业的不少发展诉求，助力企业稳步发展。

　　“今年起大厦企业的交单业务就不需要再专门去银行办理了。中国银行天津分行也是我们战略合作的单位之一，在大厦4层的综合服务中心为企业提供了上门收取结算申请书、融资业务办理和外汇业务讲解等便利服务。”天津津轨资产管理有限公司招商经理赵鹰祺说。

　　腾笼换“俊鸟”，盘活迎“蝶变”。目前，国际航运大厦整体出租率超80%，入驻134家企业，航运及上下游相关企业超过了60%，聚集了航运贸易、航运船舶、航运代理以及航运金融、保险、能源供应等各个产业链节点的企业，去年全口径税收实现了1.2亿元。大厦有效带动了区域经济发展，实现“国际航运大厦”特色品牌价值，成功荣膺“全国特色楼宇30强”。

　　记者手记

　　善于搭台，更要善于运营

　　面对资产盘活的课题，国际航运大厦以产业焕新为突破口，不仅实现存量的盘活，更注重进一步培育增量，体现了前瞻性的战略眼光与精细化的运营智慧。

　　盘活资产，不能只善于搭台、不善于经营，只管眼前的投资建设、不顾长远的可持续发展。要做到“真运营、真管理、真提升”，就要着力加强管理和运营，通过拓展服务业态、培育新兴产业、营造产业微生态等方式，实现从“静态资产”到“动态增长”的华丽转身。

　　国际航运大厦案例还表明，“人”是盘活工作的关键。轨道交通集团为大厦量身定制了特色定位，培养了一批懂市场、会经营、善管理的专业化团队，他们以招商运营为核心，通过深度市场调研与长远规划，贯穿楼宇全生命周期，持续打造“国际航运大厦”楼宇品牌，努力做到“善建善用善营”，确保每一步都走得稳健而有力。

　　专家评析

　　天津城建大学马克思主义学院院长、经济与管理学院教授何继新：

　　一个产业重塑的经典案例

　　有效盘活存量低效资产，提升资产使用效率是城市更新的重要环节，也是振兴城市经济的重要战略突破口。

　　盘活存量低效资产，核心是产业重塑。通过深入分析当前的产业发展状况，采取延链强链补链、产业升级置换、腾笼换鸟等措施，重塑产业生态，实现产业真正落地，可以实现资产的高效利用，增加经济效益。国际航运大厦项目坚持聚链强群，建设航运服务全产业链条，有效增强了创效盈利能力，是一个产业重塑的经典案例。

　　盘活存量低效资产，根本是产业运营。只有将运营思维应用于产业实施的全过程各个环节和阶段，将产业招商运营真正落地，才能提高效率、降低成本、实现产业价值及经济回报。

　　盘活存量低效资产的基础是产业服务。从国际航运大厦的盘活过程不难看出，应大力发挥产业全过程、全链条精细化、多元化服务作用，提升服务产业发展的“软硬件”环境，完善服务产业的工作机制，不断提升资产的管理服务水平。